부동산 경매에 관심을 가진 분들이라면, 저렴한 가격에 내 집 마련이나 수익형 부동산을 확보할 수 있는 기회를 찾기 위해 다양한 물건을 검토하고 계실 것입니다. 오늘은 경기도 안양시 만안구에 위치한 아파트 경매 물건을 상세히 분석해 드립니다.
본 물건은 2026년 6월 2일 매각을 앞두고 있으며, 입찰을 준비하시는 분들께 필요한 핵심 정보를 정리했습니다.
1. 물건 개요 및 현황
본 사건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '신라아파트'의 특정 호실에 대한 부동산 임의경매입니다.
사건번호: 2024타경110051
소재지: 경기도 안양시 만안구 예술공원로64번길 28, 4층 412호
감정가: 205,000,000원
최저매각가: 164,000,000원 (감정가 대비 80%)
매각기일: 2026년 6월 2일 (화)
건축년도: 1983년 1월 15일 사용승인
본 물건은 1983년에 준공된 아파트로, 연식이 다소 오래되었으나 안양동 인근의 교통 및 생활 인프라를 활용할 수 있는 위치에 자리 잡고 있습니다.
2. 권리분석 핵심 포인트
경매 입찰 시 가장 중요한 것은 **'권리분석'**입니다. 본 건의 등기부 현황을 살펴보면 낙찰 후 소멸하는 권리와 주의해야 할 점이 명확히 구분됩니다.
말소기준권리: 2017년 8월 4일 설정된 국민은행의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 이후 설정된 근저당권 및 전세권, 임의경매 신청 등은 낙찰 이후 모두 소멸하는 것으로 판단됩니다.
임차인 현황:
임차인 A씨는 전세권 설정과 대항력을 갖춘 것으로 보이나, 배당요구를 하여 배당을 통해 채권을 회수할 것으로 예상됩니다.
임차인 B씨의 경우 소유자의 자녀로 확인되며, 별도의 대항력이나 배당 관련 주의사항을 면밀히 살펴봐야 합니다.
주의사항: 임차인 김태석(소유자 자녀)의 거주 여부와 그에 따른 인도 명령 절차 등을 미리 숙지해야 합니다. 경매는 매각물건명세서를 반드시 직접 확인하여 권리 관계의 변동 사항이 없는지 체크하는 것이 필수입니다.
3. 시장 상황 및 투자 가치
안양시 만안구 안양동 일대의 아파트 실거래가 추이를 보면, 유사 면적의 아파트가 1억 5천만 원에서 2억 원 초반대에 거래되고 있습니다.
유찰 이력: 본 물건은 감정가 2억 5백만 원으로 시작하여 한 차례 유찰된 후, 현재 80% 수준인 1억 6천 4백만 원에 진행됩니다.
낙찰 통계: 최근 인근 지역의 낙찰 사례를 보면 낙찰가율이 감정가 대비 적정 수준을 유지하고 있습니다. 입찰 시에는 최근 실거래가와 수리비, 명도 비용 등을 합산하여 실질적인 투자 수익을 계산해야 합니다.
4. 성공적인 낙찰을 위한 전략
경매 입찰은 단순히 가격만을 보고 결정해서는 안 됩니다. 다음의 체크리스트를 반드시 실천하시기 바랍니다.
현장 답사: 임장 활동을 통해 해당 아파트의 현재 관리 상태, 주차 공간, 주변 환경, 거주자의 상태 등을 직접 확인하세요.
명도 계획: 점유자와의 원만한 협의를 위해 명도 비용(강제집행 시 추가 비용 발생 가능성 고려)을 예산에 포함해야 합니다.
전문가 상담: 등기부상 권리뿐만 아니라 특수 권리 관계가 얽혀 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 경매 전문가의 도움을 받아 철저한 권리분석을 진행하십시오.
마무리하며
부동산 경매는 합리적인 가격에 자산을 취득할 수 있는 좋은 방법이지만, 사전에 충분한 조사가 동반되지 않으면 큰 위험이 될 수 있습니다. 본 정보는 대법원 법원경매 자료를 바탕으로 작성되었으나, 실제 입찰 시점에는 변동이 있을 수 있습니다.
입찰 전 반드시 법원에 비치된 매각물건명세서와 현황조사서를 다시 한번 확인하시어 소중한 자산을 지키는 안전한 투자가 되시길 바랍니다.
[면책 조항]
본 게시물은 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 투자에 대한 최종 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 법적인 권리 관계 변동이나 입력 오류 등으로 인해 실제 사실과 다를 수 있으므로, 경매 입찰 시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다.
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